Handlungsfeld Bestand bedarfs- und umweltgerecht anpassen

Handlungsfeld Bestand bedarfs- und umweltgerecht anpassen

Durch Ausschöpfen der rechtlichen Möglichkeiten können negative Auswirkungen privater Maßnahmen im Bestand wie z. B. Leerstand oder die Umwandlung von Wohnungen in Ferienapartments, verhindert oder abgemildert werden. Im Bereich der gewerblichen Bauten ist auszuloten, welchen Beitrag bestehende Gebäude für die gewerbliche Entwicklung des Standorts Düsseldorf leisten können und wie der Bestand klima- und umweltgerecht angepasst werden kann. Ergänzt werden die Ansätze durch Beratung und städtische Förderprogramme.

In diesem Handlungsfeld liegt der Schwerpunkt auf den Bausteinen Ankauf von Belegungsbindungen, der Wohnraumschutzsatzung und der Sozialen Erhaltungssatzung.

Ankauf von Belegungsbindungen

Die Landeshauptstadt Düsseldorf erwirbt durch Gewährung eines Zuschusses Belegungsrechte an nicht preisgebundenem Mietwohnraum. Vor dem Hintergrund des angespannten preisgünstigen Wohnungsmarktes in Düsseldorf soll aus dem vorhandenen Bestand Wohnraum, insbesondere für wohnungslose Haushalte, gesichert werden.

Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen, die zur Vermietung frei sind oder kurzfristig frei werden, keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegen und zur dauernden Wohnnutzung bestimmt und geeignet sind.

Die Miete für den so akquirierten Wohnraum darf die angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne der „Dienstanweisung für das Jobcenter und das Amt 50 der Landeshauptstadt Düsseldorf“ nicht übersteigen.

Die Belegungs- und Mietpreisbindung wird bedarfsgerecht für mindestens fünf Jahre und längstens 15 Jahre vereinbart.

Das Land NRW hat ein inhaltlich sehr ähnliches Förderprogramm aufgelegt. Hier wird zunächst eine Evaluation stattfinden, um das städtische Programm anzupassen oder eine Abgrenzung/Alternative zu entwickeln.

Wohnraumschutzsatzung

Nach dem von April 2014 bis Juni 2021 geltenden Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) hat der Rat der Stadt Düsseldorf am 29. August 2019 die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Düsseldorf (Wohnraumschutzsatzung) beschlossen. Das WAG wurde am 1. Juli 2021 durch das Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) abgelöst. Die entsprechend neu gefasste Wohnraumschutzsatzung wurde am 10. März 2022 vom Rat beschlossen.

Danach darf frei finanzierter Wohnraum ohne Genehmigung nicht anderen als Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen.

Die Satzung enthält Regelungen zur zweckfremden Nutzung

• von Wohnraum, der überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird,
• von Wohnraum, der für gewerbliche Zimmervermietung angeboten wird,
• von Wohnraum, der länger als 6 Monate leer steht,
• von Wohnraum, der ganz oder in Teilen abgebrochen werden soll.

Soziale Erhaltungssatzung

Zielsetzung des städtebaulichen Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung ist es, steuernd auf Abriss und Modernisierungsmaßnahmen von Eigentümerinnen und Eigentümern Einfluss zu nehmen. Mit diesen Maßnahmen soll eine definierte Bevölkerungsstruktur in einem abgegrenzten Gebiet vor mietwirksamen baulichen Veränderungen geschützt werden, die befürchten lassen, die Bevölkerungszusammensetzung nachteilig zu verändern. Die Modernisierung von Wohnraum wird auf die Beseitigung bauordnungsrechtlicher oder energetischer Missstände und damit auf Mindestanforderungen beschränkt, die sich am durchschnittlichen Ausstattungstand von Wohnungen orientieren. Damit ist sichergestellt, dass ein angemessener baulicher Qualitätsstandard weiterhin entwickelt werden kann. Denn im Fokus steht die Verhinderung von Luxusmodernisierungen.

Schutzwürdigkeit genießt dabei zunächst jede Bevölkerungszusammensetzung, die von Verdrängung durch Aufwertungsprozesse bedroht ist und in deren Folge dann städtebauliche Auswirkungen, z. B. nicht ausgelastete oder überlastete Infrastrukturen, zu erwarten sind. Daraus ergeben sich drei Voraussetzungen, bezogen auf ein Wohngebiet:

1. Bauliches Aufwertungspotenzial, welches zu Mietpreissteigerungen führen kann
2. Entwicklungsdruck als Indiz für Aufwertungsspielraum
3. Verdrängungsgefahr, die aufgrund der bestehenden sozialen und/oder demographischen Struktur der Wohnbevölkerung besteht.

Um das Vorliegen dieser Voraussetzungen nachweisen zu können, bedarf es eines umfangreichen Indikatorenkatalogs verbunden mit einer detailreichen Datenbasis.

Die Ausübung eines eventuellen Vorkaufsrechtes, können Eigentümerinnen und Eigentümer über die Abgabe einer sogenannten Abwendungsvereinbarung, in der sie sich zur Einhaltung der Satzungsziele verpflichten, abwenden.

Die Soziale Erhaltungssatzung kann nur auf Mieterhöhungen resultierend aus Modernisierungen und Baumaßnahmen dämpfend Einfluss nehmen. Auf Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel, Mietsteigerungen bei Neuvermietungen und die Miethöhen bei Erstbezug hat das Instrument Soziale Erhaltungssatzung keinen Einfluss. Die Satzung dient somit nicht dem individuellen Mieterschutz.

Mit Ratsbeschluss 2018 hat der Rat der Stadt Düsseldorf die Verwaltung mit der Erarbeitung einer Sozialen Erhaltungssatzung beauftragt.

Vorkaufsrechte im Bestand

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung besteht gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB grundsätzlich ein gemeindliches Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist jedoch ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend der Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder gemäß den Zielen einer städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und wenn die baulichen Anlagen keine Missstände oder Mängel gemäß § 177 BauGB aufweisen. Dabei sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der angedachten Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidend. Das Vorkaufsrecht kann nur angewendet werden, wenn die Missstände zum Zeitpunkt der geplanten Ausübung bereits bestehen. Es findet keine Anwendung, wenn befürchtet wird, dass die künftige Entwicklung nicht dem Satzungszweck entspricht.  

Eigentümerinnen und Eigentümer können die Ausübung eines eventuellen Vorkaufsrechtes über die Abgabe einer sogenannten Abwendungsvereinbarung, in der sie sich zur Einhaltung der Satzungsziele verpflichten, abwenden.

Beim Verkauf von Mietwohnungen und Umwandlung in Eigentum gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB zwischen Verkäuferinnen und Verkäufern, Mieterinnen und Mietern sowie Käuferinnen und Käufern.

Förderprogramme zum Abbau von Barrieren im Wohnungsbestand

Zur Anpassung des Wohnraums an die Bedürfnisse des demografischen Wandels bezuschusst die Stadt Düsseldorf bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren in bestehenden Mietwohnungen, Eigenheimen und Eigentumswohnungen. In erster Linie können hier Wohnungsunternehmen mit größeren Mietwohnungsbeständen, aber auch Einzeleigentümerinnen und Einzeleigentümer, dazu beitragen, den Bestand an barrierefreien Wohnungen nachhaltig zu erhöhen.

Darüber hinaus können auch Mieterinnen und Mieter, die aufgrund ihres Alters oder einer Behinderung Probleme mit der Ausstattung ihrer Wohnung haben, einen Zuschuss für barrierefreie Umbaumaßnahmen von der Stadt Düsseldorf erhalten. Im Vordergrund stehen hier individuelle Wohnraumanpassungen, die den Betroffenen eine möglichst selbständige Lebensführung oder eine angemessene Pflege in der eigenen Wohnung ermöglichen.

Voraussetzung für eine Mieterförderung ist bisher das Vorliegen einer Schwerbehinderung mit einem Grad der Behinderung von mindestens 80. Um den Personenkreis der Förderberechtigten zu erweitern, soll künftig eine Förderung möglich sein, sobald eine Schwerbehinderung oder ein Pflegegrad vorliegen und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Förderprogramm „Dach-, Fassaden- und Innenhofbegrünung (DAFIB)“

Durch finanzielle Unterstützung von Hauseigentümerinnen und -eigentümern wird die nachträgliche Begrünung von Dach-, Fassaden- und Innenhofflächen gefördert, die zu einer Verbesserung des Wohnumfeldes und der ökologischen Qualität beiträgt.

Neben der Förderung von Begrünungsmaßnahmen im Wohngebäudebestand können auch Maßnahmen im Umfeld bestehender Gewerbegebäude von Unternehmen kleiner und mittlerer Größe (KMU) gemäß EU-Definition KMU gefördert werden.

Bei der Weiterentwicklung werden auch Zielkonflikte, zum Beispiel mit Denkmalschutz oder Photovoltaik, berücksichtigt.

Förderprogramm „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten“

Etwa drei Viertel des Energieeinsatzes wird in einem Haushalt für das Heizen benötigt. Dieser Verbrauch kann nachhaltig zum Beispiel durch eine bessere Dämmung der Außenwände, moderne Fenster oder eine effiziente Heizung gesenkt werden. Durch das Förderprogramm „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten in Düsseldorf“ werden Eigentümerinnen und Eigentümern finanzielle Anreize gegeben, um im Bereich von Wohn- und Gewerbebauten energetische Sanierungsmaßnahmen im Sinne des Klimaschutzes umzusetzen. Auch technische Anlagen zur Nutzung der Solarenergie wie z. B. Photovoltaikanlagen sind förderfähig. Dabei dürfen die mit den Zuschüssen gedeckten Kosten nicht mietwirksam umgelegt werden.

Unterstützt und gefördert wird im Rahmen des Programms auch die Beratungsleistung der Serviceagentur Altbausanierung (SAGA). Die SAGA ist eine gemeinsame Einrichtung der Landeshauptstadt Düsseldorf, der Stadtwerke Düsseldorf AG und der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e. V.. Sie berät alle privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümer bei der energetischen Altbausanierung. Das Angebot richtet sich sowohl an Eigentümerinnen und Eigentümer im selbstbewohnten Eigentum wie auch an Vermieterinnen und Vermieter, die ihre Gebäude energetisch „fit“ machen wollen, damit sie diese auch in Zukunft erfolgreich vermieten können.