Hansaallee/Schwalmstraße
Anlass
Das ehemals durch einen Technologiekonzern genutzte und seit 2022 teilweise leerstehende Plangebiet befindet sich in zentraler Lage im Stadtbezirk 4.
Die bisherige Nutzung durch einen Technologiekonzern bestand teilweise bis 2022 fort und wurde dann auf diesem Areal eingestellt, um den Standort innerhalb des Stadtbezirks zu verlagern. Seitdem wird das Areal für Zwischennutzungen zur Verfügung gestellt.
Durch die oben beschriebene Entwicklung entsteht in integrierter und gut erschlossener Lage das Potenzial für die Entwicklung eines sozial gemischten, urbanen und nachhaltigen Stadtquartiers im Sinne der Stadt der kurzen Wege. Hierzu sollen verschiedene Wohnformen (ca. 2/3), nicht störendes Gewerbe und Büros (ca. 1/3) sowie die Ansiedlung einer Kindertagesstätte, samt eines hierauf abgestimmten Freiraumkonzepts miteinander verbunden werden.
Das historische Gebäude an der Hansaallee 190 (ehemalige Firmenzentrale) soll in die Neuentwicklung zum Erhalt integriert und dabei weiterentwickelt werden.
Zur Sicherung einer hohen städtebaulichen Qualität und eines schlüssigen Gesamtkonzeptes wurde durch die Vertreterin der Flächeneigentümerin, ZAR WEB GmbH, in Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt Düsseldorf Mitte 2021 ein zweistufiger, städtebaulich-freiraumplanerischer Wettbewerb mit integrierter Beteiligung der Öffentlichkeit ausgelobt. Auf Grundlage des überarbeiteten Siegerentwurfs wird seit dem Frühjahr 2022 ein Bebauungsplanverfahren bearbeitet. Parallel erfolgt das 208. Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans.
Plangebiet
Das ca. 31.500 m² große Plangebiet liegt im Stadtteil Oberkassel innerhalb des Stadtbezirks 4 und umfasst die größtenteils ungenutzten Gewerbe- und Verwaltungsgebäude eines Technologiekonzerns.
Im Westen wird das Plangebiet abschnittweise durch den öffentlichen Fußweg Pastor-Busch-Weg, im Nordwesten von einem durch eine Kita genutzten Gelände, im Nordosten durch die Maasstraße und den Spielplatz „Maasplatz“, im Südosten durch die Schwalmstraße und im Süden bzw. Südwesten durch die Hansaallee begrenzt.
Westlich, außerhalb des Plangebiets, befindet sich an der Grenze zu Lörick die Brüsseler Straße / B7, über die eine sehr gute Anbindung für den motorisierten Individualverkehr in die Umgebung gesichert ist.
Das Plangebiet ist unmittelbar über die Hansaallee und die Schwalmstraße erschlossen. Über die direkt an der Hansaallee liegenden Stadtbahnhaltestellen ist eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr gegeben, ebenso ist ein direkter Anschluss an das Düsseldorfer Radhauptnetz vorhanden.
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Gewerbegebiet dar.
Der derzeit rechtsverbindliche Bebauungsplan Hansaallee / Brüsseler Straße Nr. 5178/029 von 1972 setzt ein Gewerbegebiet (GE) fest. Für die Umsetzung der Neuentwicklung ist daher eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie ein Bebauungsplanverfahren erforderlich.
Die kleine Fläche im Nordosten des Plangebiets (Liegenschaften an der Maasststraße 1 - 19) war im Wettbewerbsverfahren nicht Teil des Untersuchungsgebietes, soll aber in den Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens integriert werden. Hier ist keine bauliche Entwicklung geplant. Das Planungsrecht (Grünfläche im Flächennutzungsplan sowie Gewerbe im Bebauungsplan Nr. 5178/029) soll lediglich zur Sicherung der bestehenden Wohnnutzung angepasst werden.
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Gewerbegebiet dar.
Der derzeit rechtsverbindliche Bebauungsplan Hansaallee / Brüsseler Straße Nr. 5178/029 von 1972 setzt ein Gewerbegebiet (GE) fest. Für die Umsetzung der Neuentwicklung ist daher eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie ein Bebauungsplanverfahren erforderlich.
Die kleine Fläche im Nordosten des Plangebiets (Liegenschaften an der Maasststraße 1 - 19) war im Wettbewerbsverfahren nicht Teil des Untersuchungsgebietes, soll aber in den Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens integriert werden. Hier ist keine bauliche Entwicklung geplant. Das Planungsrecht (Grünfläche im Flächennutzungsplan sowie Gewerbe im Bebauungsplan 5178/029) soll lediglich zur Sicherung der bestehenden Wohnnutzung angepasst werden.
Qualitätssicherndes Verfahren oder Wettbewerb
Zur Sicherung einer hohen städtebaulichen Qualität und eines schlüssigen Gesamtkonzeptes wurde durch die Vertreterin der Flächeneigentümerin, ZAR WEB GmbH, - in Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt Düsseldorf Mitte 2021 ein zweistufiger, städtebaulich-freiraumplanerischer Wettbewerb mit integrierter Öffentlichkeitsbeteiligung unter dem Titel 04/028 Hansaallee / Schwalmstraße ausgelobt.
Wettbewerbsaufgabe war die Schaffung eines gemischten, urbanen Quartiers, welches die Nutzungen Wohnen, Gewerbe und Büro sowie die Ansiedlung einer Grundschule und Kindertagesstätte miteinander verbindet, sowie ein hierauf abgestimmtes Freiraumkonzept. Eine nachhaltige und klimaangepasste Planung hinsichtlich Begrünung, Materialien und Energiekonzept sollte in den Konzepten Berücksichtigung finden.
Am 30.09.2021 fand die öffentliche Auftaktveranstaltung als hybrides Format (in Präsenz vor Ort an der Hansaallee 190 sowie zeitgleich online) statt.
An dem Wettbewerb nahmen insgesamt fünf Teams (je ein Architekturbüro mit einem Landschaftsarchitekturbüro) teil:
- Pinkarchitektur (Düsseldorf) mit LILL + SPARLA Landschaftsarchitekten (Köln)
- Greeen!Architects (Düsseldorf) mit Bureau B+B (Amsterdam)
- Florian Nagler (München) mit grabner huber lipp (Freising)
- Baumschlager Eberle Architekten (Hamburg) mit Planstatt Senner (Überlingen)
- Dorte Mandrup (Kopenhagen) mit LAND Germany (Düsseldorf)
Die Jury aus Fachleuten, politischen Vertreter*innen der Fraktionen und 3 Bürgervertretern wählte unter dem Vorsitz von Frau Prof. Christa Reicher am 10.02.2022 als 1. Preis den Entwurf der Planungsgemeinschaft Baumschlager Eberle mit Planstatt Senner aus. Am 09.06.2022 hat der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschlossen, auf Grundlage dieses Siegerentwurfs, samt Hinweisen zur Überarbeitung, das weitere Verfahren zu bearbeiten.
Verfahrensgrafik Wettbewerb (2021© ISR Stadt + Raum GmbH)
Bebauungsplan
Unter dem Titel "04/028 - Hansaallee / Schwalmstraße - “ wird ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt, das im Anschluss an das abgeschlossene, qualitätssichernde Verfahren erfolgt.
Die Grundlage des Bebauungsplanverfahrens ist der Siegerentwurf des Architekturbüros Baumschlager Eberle und der Freiraumplanung des Büros Planstatt Senner. Der Entwurf wurde im Nachgang zum Wettbewerbsverfahren auf Basis der Juryempfehlungen, der Beschlüsse und Hinweise aus der Politik, Anregungen der Bürger*innen und unter Berücksichtigung weiterer Fachbelange konkretisiert und weiterentwickelt.
So wurden unter anderem die Quartierseingänge – und Wege aufgeweitet, das Eckgebäude an der Hansaallee zur Schwalmstraße von 6 auf 5 Geschosse reduziert, ein Umweltkonzept erstellt und durch veränderte Baukörperstellung im westlichen Bereich 2 weitere Bestandsbäume erhalten.
Im Nachgang des Wettbewerbsverfahrens wurde seitens der Schulverwaltung mitgeteilt, dass die geplante Schule im Plangebiet nicht weiter erforderlich ist. Somit wurden Grundstückszuschnitte und Gebäudekörper der vormals geplanten Grundschule und der weiterhin einzuplanenden Kindertagesstätte angepasst. Letztere wurde hinsichtlich der Lage optimiert und in einem neuen, aufgelockerten Baublock mit sozial gemischter Wohnnutzung samt Pflegewohnungen und begrünter Innenhofsituation integriert.
Im Rahmen der Qualifizierung des städtebaulichen Entwurfes wurden zudem die Lage, Flächeneffizienz und Nutzung des Hochpunktes an der Hansaallee unmittelbar neben dem Bestandsgebäude überdacht. Der Hochpunkt wurde stattdessen innerhalb des Baufelds an die Brüsseler Straße / B7 verlagert und soll überwiegend gewerbliche, schalltechnisch unsensiblere Nutzungen beinhalten.
Insgesamt kann durch die vorgenommenen Anpassungen eine Erhöhung der Bruttogrundfläche erreicht werden und die Anzahl der Wohneinheiten von rund 320 im Wettbewerbsverfahren auf rund 440 Wohneinheiten erhöht werden. Entsprechend wird sich auch der Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus im Quartier erhöhen.
Angestrebt wird die Ausweisung eines Urbanen Gebiets (MU) mit verschiedenen Wohnformen (u.a. Pflegewohnen), nichtstörendem Gewerbe, einer Kindertagesstätte und zugehörigen Freiflächen.
Das Bauleitplanverfahren wird als Normalverfahren durchgeführt.
Die Frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Absatz 1 BauGB wurde vom 16.12.2022 bis 20.01.23 durchgeführt.
Die Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB wurde vom 16.01. bis 03.02.2023 durchgeführt.
Die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Absatz 2 BauGB wird vom 20.12.2023 bis voraussichtlich 31.01.2024 durchgeführt.
Im Anschluss erfolgt die Auswertung der Ergebnisse und die Erarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs sowie die Erstellung eines städtebaulichen Vertrags.
Realisierung
Die Realisierung erfolgt nach Rechtskraft des Bebauungsplans durch den Vorhabenträger.
Die Vorgaben des Düsseldorfer Baulandmodells, welches eine Weiterentwicklung des Handlungskonzeptes für den Wohnungsmarkt „ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF“ darstellt, wird vollumfänglich Anwendung finden. Gemäß Ratsbeschluss vom 07.09.2023 sind mindestens 50 % der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau und maximal 50 % im freifinanzierten Wohnungsbau zu realisieren.
Durch die Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs Mitte 2022 können insgesamt voraussichtlich ca. 440 Wohneinheiten entstehen, wovon ca. 220 Wohnungen gemäß des Baulandmodells zu realisieren sind.
