Ehemaliger Güterbahnhof Oberkassel
Anlass
Seit der Einstellung des Bahnbetriebes im Jahr 1972 hatten sich auf dem Gelände des Güterbahnhofs Oberkassel gewerbliche Zwischennutzungen angesiedelt, die der Lagegunst der Flächen und ihres Potentials in keiner Weise gerecht wurden. So begannen 1990 die Planungen zur Umnutzung des Areals in ein neues Wohnquartier mit ergänzenden Nutzungen mit der Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs. Zielvorgabe war die Entwicklung eines lebendigen Quartiers mit einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie, Einkaufen und Freiraumnutzung. Dabei war die Stärkung der Strukturen im Stadtteil Oberkassel und dauerhafte Belebung des Gebietes wichtig. Eine überwiegende Prägung des Entwicklungsgebietes durch Wohnen war Bestandteil der Vorgaben. Initiiert wurde das Verfahren durch die Bahnimmobilienverwertungsgesellschaft Vivico. Später gingen die Eigentumsrechte der Vivico auf die CA Immo, Frankfurt über.
Plangebiet
Das ca. 15,2 ha große Entwicklungsgebiet im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs im linksrheinischen Stadtteil Oberkassel (Stadtbezirk 4) erstreckt sich vom Belsenplatz am westlichen Ende der Luegallee bis zur Brüsseler Straße (B7) sowie nördlich des Greifweges und südlich der Hansaallee.
Bis 1971 war auf dem Gelände der Güterbahnhof Oberkassel als Kopfbahnhof angesiedelt. Anschließend waren die Flächen gewerblich durch Autohändler, Reifenhandel, Lagergebäude und verschiedene Folgenutzungen belegt. Südlich des Heerdter Sandberg befand sich bis 2015 der Holzgroßhandel Brockmann Holz, der sich auch aufgrund des früher genutzten Güterbahnanschluss dort niedergelassen hatte. Nach Stilllegung des Güterbahnhofbetriebes erfolgte die Erschließung einschließlich des Anlieferverkehres zum Holzgroßhandel über die Wohnstraße Heerdter Sandberg. Am Knotenpunkt Heerdter Sandberg / Brüsseler Straße befindet sich die Griechische Schule mit den Schulformen Grundschule und Gymnasium.
Der Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Düsseldorf stellt das Plangebiet als Wohnbauflächen, Kerngebiete und öffentliche Grünfläche dar. Der städtebauliche Rahmenplan entspricht dieser Darstellung.
Die Anbindung an den ÖPNV ist über Stadtbahn- und Buslinien auf der Hansaallee, und am Belsenplatz sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Über die Hauptverkehrsstraße Hansaalllee und weiter über die Prinzenallee/Fritz-Vomfelde-Straße besteht ein Anschluss für den motorisierten Individualverkehr an das überörtliche Verkehrsnetz mit zwei Anbindungspunkten an die B7 Brüsseler Straße in unmittelbarer Nähe (Heerdter Dreieck, Am Seestern).
Qualitätssicherndes Verfahren Städtebau
1990 lobte die Landeshauptstadt Düsseldorf einen einstufigen, anonymen, offenen städtebaulichen Ideenwettbewerb aus, den das Kölner Architekturbüro Thies gewann.
Infolge sich verändernder Rahmenbedingungen wurde der prämierte Entwurf immer wieder verändert, modifiziert und politisch abgestimmt. Trotzdem konnte die Umsetzung des Entwurfes des 1. Preisträgers (Thees Architekten, Köln) bis 2002 nicht wesentlich weitergeführt werden, so dass gemeinsam mit dem damaligen Grundstückseigentümer Vivico Real Estate der städtebauliche Entwurf durch das Büro JSK Düsseldorf grundlegend überarbeitet wurde.
Nachdem auf Grundlage dieser Überarbeitung die Planung im Rahmen einer öffentlichen Abendveranstaltung vorgestellt und diskutiert wurde, konnte im Februar 2006 der städtebauliche Rahmenplan in den politischen Gremien verabschiedet werden. Der städtebauliche Rahmenplan enthält als zentrales Element eine autofreie Promenade, die geradlinig vom Belsenplatz in Richtung Westen durch das Gebiet führt. Entlang dieser Achse ist in Verlängerung der Luegallee nach Westen und in Ergänzung der dort vorhandenen Einzelhandelsnutzung, eine Fußgängerzone mit Einzelhandel, Gastronomie, Büros und Dienstleistungen sowie Wohnen in den Obergeschossen angesiedelt. Die autofreie Promenade verläuft anschließend weiter entlang des ca. 2 ha großen Quartiersparks, der von vorhandenen Wohnquartieren im Süden und den neuen Wohnquartieren im Norden umrahmt wird.
Die Promenade führt danach vom Quartierspark direkt in das westlich anschließende Wohnquartier und soll dort die Verknüpfung zwischen Freiraum und Wohnquartier herstellen. Im Westen des Entwicklungsbereiches endet die Promenade in einem Büro- und Geschäftsbereich mit einem Hochpunkt, direkt angrenzend an die dort als Hochstraße geführte Brüsseler Straße / B7. Die Wohnquartiere sind überwiegend um den Quartierspark angeordnet und größtenteils durch ihre U-Form zur Freifläche hin geöffnet, um möglichst für viele Wohnungen einen Bezug zur öffentlichen Grünfläche zu ermöglichen. Betont wird die Öffnung zur Freifläche durch dreigeschossige Solitäre direkt an der Grünfläche. Die Hansaallee erhält durch Auffüllung der Baulücken eine südliche Raumkante, die die Wirkung des Straßenzugs unterstreicht
Mixed-Use-Hochhaus am Belsenpark II, 2021-22
Die Ausloberin Pandion hat in Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt Düsseldorf von 2021 bis 2022 einen einstufigen, hochbaulichen Wettbewerb mit 11 teilnehmenden Büros durchgeführt.
Ziel war die Schaffung eines prägnanten und wirkungsvollen Stadtbausteins als westlichen Abschluss des Stadtquartiers Belsenpark in Düsseldorf-Oberkassel.
Das Vorhaben schlägt entsprechend der städtebaulichen Rahmenkonfiguration an dieser Stelle die Ausbildung eines Hochhauses vor und entspricht damit der entlang der Verkehrsadern des "Seesterns" vorgeprägten Stadttypologie. Das wettbewerbliche Vorgehen und die Zielsetzung in der Höhe, sowie in der Ausprägung eines lebendigen, gemischten Stadtbausteins als Ergänzung des angrenzenden Wohngebiets Belsenpark, orientierte sich vollumfänglich an dem im Entwurf befindlichen Hochhauskonzept der Landeshauptstadt Düsseldorf. Dies betrifft den dort formulierten Traditionshorizont von 110 Metern (in Betrachtung der lokalen Gegebenheiten im Stadtbezirk 4 wurden hier maximal 90 Meter gesetzt) die Ausbildung von öffentlichen Räumen über den Vorplatz, die Anbindung an das Quartier und das Angebot von unterschiedlichen Dienstleistungsmöglichkeiten im Sockel bis hin zur Unterstützung von mehreren, auch bezahlbaren Wohneinheiten.
Ein wesentliches Anliegen war es, die Voraussetzungen für die Realisierung eines mischgenutzten Hochhauses mit zeitgemäß innovativen, nachhaltigen und zukunftsorientierten Wohn- und Arbeitsräumen im Sinne der „Stadt der kurzen Wege“. In der Auslobung wurde weiterhin formuliert, dass sowohl im Nutzungsgefüge als auch in der architektonischen und grünräumlichen Ausstattung ein nachhaltiger Stadtbaustein entstehen soll.
Die besonderen Schallschutzanforderungen wurden hier in der Art aufgegriffen, dass die unempfindlichen Nutzungen oder die freifinanzierten Wohneinheiten über besondere Schallschutzkonzepte die Abschirmung für die dahinterliegenden, preisgedämpften und im weiteren Quartier nachzuweisenden geförderten Wohneinheiten bieten sollen.
Die direkte nördliche Nachbarschaft des Wettbewerbsgebiets ist von einem dreigeschossigen Gebäudekomplex und dessen Nutzung für die Griechische Schule geprägt. Im Rahmen des Wettbewerbs und der sich hierauf beziehenden weiteren Planrechtschaffung sollte eine adäquate stadträumliche Situation vorgeschlagen und gesichert werden. Die heutige Nutzung ist hierdurch nicht in Frage gestellt, gleichwohl ist eine Fortentwicklung der baulichen Möglichkeiten im Rahmen des Nutzungsszenarios auch für dieses Grundstück geboten.
Östlich des Hochhauses sollten intelligent platzierte Gebäuderiegel (mit sieben Geschossen) als eigenständige Bausteine und rechtlich losgelöst vom Hochhaus entwickelt werden. Diese Stadtbausteine sollen zusätzlich die Aufgabe der wichtigen und entscheidenden lärmabschirmenden Wirkung für das restliche, östlich liegende neue Wohnquartier (Belsenpark II) erfüllen.
Es wurden am 03.03.2022 folgende Sieger gekürt:
- Preis: UNStudio mit OKRA LANDSCHAFSARCHITEKTEN BV
- Preis: kadawittfeldarchitektur mit GREENBOX Landschaftsarchitekten
- Preis: Caspar mit studio grüngrau Landschaftsarchitekten
Anerkennung: Hadi Teherani mit LAND SRL Landschaftsarchitekten
Im folgenden Link können die ausführlichen Ergebnisse des Wettbewerbs inklusive Abbildungen eingesehen werden.
ISR (Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH) hat das Ergebnis dokumentiert.
(Hinweis: Sie verlassen den Internetauftritt des Stadtplanungsamts Düsseldorf)
Fassadenwettbewerb, 2022
Der Bauträger Pandion hat in 2022 ein weiteres Qualifizierungsverfahren für Fassaden und Freianlagen im Geschosswohnungsbau ausgelobt. Dies betrifft die Baufelder WA 1 – WA 6.
Es wurden am 18.08.2022 folgende Sieger gekürt:
1. Zanderroth Architekten, Berlin, mit Rehwaldt Landschaftsarchitekten
2. Schulte Architekten, Köln, mit GREENBOX Landschaftsarchitekten
3. Konrath Wennemar, Düsseldorf, mit MOLA Landschaftsarchitektur
(Hinweis: Sie verlassen den Internetauftritt des Stadtplanungsamts Düsseldorf)
Bebauungsplan 1. Bauabschnitt
Unter Berücksichtigung der vorhandenen Nutzungen und der Eigentümerstruktur wurde das Plangebiet 2007 geteilt und für den östlichen Teilbereich (1. Bauabschnitt) der Bebauungsplan Nr. 5178/044 - Ehemaliger Güterbahnhof Oberkassel - erstellt, der seit dem 31.07.2010 rechtskräftig ist.
Bebauungsplan 2. Bauabschnitt
Nachdem im Jahr 2015 der im westlichen Teilbereich angesiedelte Holzgroßhandel nach Krefeld verlagert wurde, konnte auch für diesen Teilbereich (2. Bauabschnitt) das Bebauungsplanverfahren unter der Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 04/001 - Ehemaliger Güterbahnhof Oberkassel II - weitergeführt werden. Aufgrund der komplexen Eigentümersituation ruhte das Verfahren zwischenzeitlich. Ab dem Jahr 2020 wurden die verschiedenen Grundstücke im 2. Bauabschnitt durch den Bauträger Pandion, Köln aufgekauft, sodass das Verfahren fortan aus einer Hand weiterentwickelt wird.
Auf Grundlage des Siegerentwurfs des Wettbewerbs „Mixed-Use-Hochhaus“ wurde im Jahr 2022 der städtebauliche Rahmenplan fortgeschrieben. Demzufolge ist eine Wohnnutzung mit ca. 986 Wohnungen im Anschluss an den im 1. Bauabschnitt umgesetzten 2,0 ha großen Quartierspark geplant. Zwischen dem neuen Wohnquartier und der in Hochlage geführten Brüsseler Straße / B7 sind unter anderem Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie Wohnungen vorgesehen. Dort soll das “Mixed-Use-Hochhaus mit ca. 27 Geschossen realisiert werden. Diese Bebauung kann auch eine lärmabschirmende Funktion zwischen der Verkehrstrasse der B7 und dem Wohnquartier übernehmen. Die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 (1) BauGB wurde vom 07.12.2016 bis 16.01.2017 durchgeführt. In der Zeit vom 06.02.2017 bis 16.02.2017 fand die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung statt. In der Veranstaltung „Stadtplanung zur Diskussion“ am 16.02.2017 in der Aula des Comenius-Gymnasiums, Hansaallee 90 wurde den interessierten Bürgerinnen und Bürgern die Planung vorgestellt. In der anschließenden Diskussion wurde Gelegenheit zur Äußerung von Anregungen und Bedenken gegeben.Die Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB wurde vom 06.03.2023 bis 06.04.2023 durchgeführt.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Absatz 2 BauGB wurde im Zeitraum vom 16.09.2024 bis 18.10.2024 durchgeführt.
Im Anschluss erfolgt die Prüfung, Einarbeitung und Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen.
Nach darauffolgendem Satzungsbeschluss (durch den Rat der Stadt Düsseldorf) und Veröffentlichung im Amtsblatt wird der B-Plan rechtskräftig.
Realisierung
Die Vermarktung und Realisierung des Quartiers erfolgt unter dem Namen „BelsenPark“.
1. Bauabschnitt:
Der 1. Bauabschnitt wurde sukzessiv ab 2010 von der CA Immo an verschiedene Bauträger (u.a. Patrizia, Frankfurt / Pandion, Köln) veräußert und in Folge bebaut. Der überwiegende Teil der öffentlichen Parkfläche wurde Mitte 2017 fertiggestellt und für die Öffentlichkeit freigegeben.
Die im 1. Bauabschnitt liegenden Flächen der Rheinbahn Hauptverwaltung konnten erst nach deren Verlagerung an den neuen Standort in Lierenfeld ab 2015 überplant werden. Dort entstand ein Büro- und Geschäftshaus für die HSBC-Bank sowie weiterer Wohnungsbau einschließlich einer Kindertagesstätte.
Auf der Fläche der Rheinbahnwendeschleife an der Hansaallee konnte die Realisierung eines Hotels erst ab 2017 beginnen, da dort durch die weiter zu erhaltende einspurige Wendeschleife für die Stadtbahn und der dadurch stark eingeschränkten Ausnutzungsmöglichkeiten ein erhöhter Planungsaufwand bestand.
2. Bauabschnitt:
Ab dem Jahr 2020 wurden die verschiedenen Grundstücke im 2. Bauabschnitt durch den Bauträger Pandion, Köln aufgekauft, sodass das Verfahren fortan aus einer Hand weiterentwickelt wird.
Die Realisierung des zweiten Abschnittes wird nach Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 04/001 - Ehemaliger Güterbahnhof Oberkassel II - durch den Bauträger Pandion erfolgen.
Das in 2022 fortgeschriebene Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt „ZUKUNFT WOHNEN DÜSSELDORF“ findet auf diese Planung Anwendung.
